Skip to main content

Ekspertyza techniczna budynku

Ekspertyza budowlana to ocena stanu technicznego budynku opracowana na podstawie badań i wyliczeń wytrzymałości poszczególnych elementów konstrukcji, w tym fundamentów, ścian, stropów, elewacji, dachu itd. Zakres i szczegółowość ekspertyzy zależy przede wszystkim od potrzeb osoby zlecającej jej wykonanie.

Ocena stanu technicznego budynku pomoże w wielu spornych sytuacjach. Wiele problemów w użytkowaniu mieszkania lub budynku wynika z błędów popełnionych przez wykonawców oraz z oszczędności lub oszustwach w rodzaju użytych materiałów budowlanych.

Co zawiera ekspertyza budowlana?

Ekspertyzy budowlane dotyczące stanu technicznego konstrukcji budynków zawierają przede wszystkim:

  • opis przedmiotu ekspertyzy i celu, któremu ma służyć
  • opis badanych elementów i rozwiązań konstrukcyjnych obiektu, wymiary, materiały, z jakich został wykonany itp.
  • opis sposobu posadowienia fundamentów, konstrukcji ścian, stropu, dachu
  • opis dokonanych odkrywek i badań
  • dokumentację rysunkową i fotograficzną badanych elementów
  • obliczenia dopuszczalnych obciążeń elementów konstrukcyjnych, takich jak fundamenty, stropy, ściany, nadproża, belki
  • szczegółowe wnioski z oględzin, które obejmują m.in.: ocenę stanu budynku i jego przydatności do dalszego użytkowania lub planowanej przebudowy, ocenę stanu instalacji, opis ewentualnych uszkodzeń (rysy, pęknięcia, zawilgocenia, zagrzybienia), ocenę przyczyn powstawania uszkodzeń, zalecenia dotyczące niezbędnych napraw, wzmocnień, osuszenia, ocieplenia i zalecenia dotyczące sposobów wykonania napraw.

Wykonanie ekspertyzy budowlanej należy powierzyć rzeczoznawcy budowlanemu, który ma odpowiednie doświadczenie i uprawnienia do przeprowadzania tego typu badań. Należy pamiętać, że ekspertyza wymaga bardzo precyzyjnych wniosków i obliczeń. Rzeczoznawca budowlany posiada niezbędną praktykę zawodową oraz uprawnienia budowlane. Legitymuje się przede wszystkim pisemną rekomendacją wojewody.

Opinia techniczna jest zwykle wydawana przez fachowca na podstawie oględzin obiektu budowlanego i po ewentualnym przestudiowaniu dostępnej dokumentacji. Diagnoza w takim opracowaniu jest zwykle stawiana na podstawie doświadczenia eksperta i nie zawsze może być jednoznaczna. W opracowaniu tym określa się, analizuje i interpretuje głównie stan projektowy. W niektórych elementach odnosi się do stanu rzeczywistego obiektu budowlanego.

Opracowanie to ma umożliwić sformułowanie wniosków o stanie technicznym budynku oraz dać odpowiedzieć inwestorowi na pytania: czy planowane zamierzenia dotyczące przedmiotowego obiektu (remont, przebudowa, zmiana funkcji) są możliwe do wykonania i w jakim zakresie oraz czy jest to ekonomicznie uzasadnione.

Do wykonania tego opracowania wykorzystuje się wiedzę powszechnie dostępną, lecz z pogłębioną analizą techniczno-ekonomiczną, dlatego też, ten rodzaj opracowania technicznego powinna sporządzać osoba posiadająca uprawnienia budowlane lub specjalistyczne.

O ile do wykonania opinii technicznej wystarczy doświadczony inżynier lub technik z uprawnieniami budowlanymi, to wykonanie ekspertyzy technicznej, która wymaga bardziej precyzyjnych wniosków, trzeba powierzyć osobie z doświadczeniem i odpowiednimi, właściwymi dla szczegółowości badań uprawnieniami – rzeczoznawcy budowlanemu, czyli osobie, która posiada dyplom ukończenia wyższej uczelni, uprawnienia budowlane bez ograniczeń i opinie dwóch rzeczoznawców budowlanych odpowiedniej specjalności.

Ekspertyzy techniczne są opracowaniem szerszym niż opinia techniczna. W ekspertyzie określa się aktualny stanu techniczny obiektu oraz szuka przyczyn występowania w konstrukcji ewentualnych nieprawidłowości. Jest to swego rodzaju studium przyczynowo – skutkowe stanu lub zdarzenia technicznego obiektu. W opracowaniu oprócz zaangażowania intuicji i doświadczenia eksperta występują elementy obiektywnych badań materiałów, pomiary ugięć, przemieszczeń konstrukcji i koniecznych obliczeń w zakresie wytrzymałości jego fundamentów, ścian, stropów i innych elementów konstrukcji. Postawiona diagnoza jest w ten sposób uwiarygodniona obiektywnymi badaniami, pomiarami czy obliczeniami, które są sprawdzalne. Oczywiście tak rozumiana ekspertyza jest zwykle droższa od opinii. Szczegółowość i zakres oceny są ściśle związane z celem, jakiemu mają służyć wyniki badań. Ważne jest, aby zlecając wykonanie oceny stanu budynku, powiedzieć, do czego jest ona nam potrzebna.

Najczęściej wykonywane opracowania dotyczą budynków starszych, wykonywanych z materiałów obecnie nie stosowanych, których dalsza eksploatacja jest możliwa, lecz niezbędne jest dokonanie prac wzmacniających lub naprawczych.

Ekspertyzy techniczne budowlane dotyczyć mogą również etapu realizacji inwestycji lub robót budowlanych. W uzasadnionych przypadkach opracowanie to może być podstawą skutecznego dochodzenia roszczeń wobec nierzetelnego wykonawcy robót budowlanych lub developera.

Wykonanie ekspertyzy budowlanej niezbędne jest w każdym przypadku dokonywania rozbudowy (nadbudowy) lub zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, np. z funkcji mieszkalnej w parterze budynku na każdą inna funkcję usługową lub handlową.

Wykonanie ekspertyzy powinno być powierzone wyłącznie rzeczoznawcy budowlanemu, z zastrzeżeniem, iż rzeczoznawca budowlany powinien posiadać uprawnienia budowlane i tytuł rzeczoznawcy budowlanego w zakresie projektowania lub wykonawstwa. Tylko osoby spełniające przedmiotowe wymagania należy uznać za odpowiednie do wykonania ekspertyz technicznych na potrzeby wszelkich postępowań, w tym m.in. na potrzeby postępowań administracyjnych i sądowych.
Natomiast opinię techniczną mogą sporządzać osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane w zakresie i w specjalności wynikającej z posiadanej decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych.

Ekspertyzy techniczne zlecisz na: https://www.batiplus.pl/ekspertyzy-techniczne/

Przegląd obiektów budowlanych

Przeglądy okresowe budynków to obowiązek właściciela czy zarządcy budynku. Po nowelizacji ustawy Prawo budowlane w 2016 roku, w niezmienionej formie pozostały przepisy związane z technicznym utrzymaniem obiektów oraz przeglądami budynków wynikającymi z tej ustawy.

Przepisy prawa nakazują właścicielom i zarządcom budynków, aby zlecali wykwalifikowanym osobom przeprowadzanie okresowych i doraźnych kontroli ich stanu technicznego (art. 62 Prawa budowlanego) oraz niezwłocznie dokonywali napraw, jeśli kontrola wykaże usterki, które mogłyby zagrozić życiu lub zdrowiu ludzi albo bezpieczeństwu mienia (art. 70 ust. 1).

„Art. 61. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
1. 
utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;
2. zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska”.

Powyższy zakres kontroli rocznej dotyczy domów jednorodzinnych i letniskowych, obiektów budownictwa zagrodowego oraz niewymagających pozwolenia na budowę (jak małe budynki gospodarcze).

W pozostałych budynkach, na przykład domach wielorodzinnych, trzeba corocznie sprawdzać również stan elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwy wpływ warunków atmosferycznych i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska oraz konstrukcji budynku.

Niewykonanie ww. obowiązków to przestępstwo zagrożone dotkliwymi karami, o czym mówi zapis w art. 91a, który brzmi następująco: „Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. Przepis ten wprowadza do ustawy pojęcie przestępstwa polegającego na zaniechaniu – „niezapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania obiektu”, tj. braku reakcji właściciela lub zarządcy na niezależne od niego czynniki zewnętrzne działające na obiekt. W kontekście tego zapisu pojawiają się wątpliwości, jakich działań należy oczekiwać od właściciela lub zarządcy w ramach wskazanego obowiązku.

Co najmniej raz w roku należy sprawdzić stan techniczny:

  • instalacji gazowych (przewodów – począwszy od kurka głównego i urządzeń domowych);
  • przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) – przy czym powinny one być sprawdzane jednocześnie z instalacją gazową;
  • instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (przydomowej oczyszczalni ścieków, szamba, śmietnika).

W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, właściwy organ nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

Okresowe kontrole stanu technicznego budynku mieszkalnego należy przeprowadzać w porze wiosennej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przed jej rozpoczęciem trzeba zapoznać się z protokołami z poprzednich kontroli, z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku od czasu poprzedniej kontroli, a także zgłoszeniami użytkowników lokali, dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). W trakcie takiej kontroli trzeba sprawdzić, czy wykonano uprzednie zalecenia (art. 62 ust. 1a Prawa budowlanego). Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a szczegółowo należy zbadać (o czym mowa w § 5 ust. 2 rozporządzenia) stan techniczny:

  • zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa),
  • elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy),
  • balustrad, loggii i balkonów,
  • urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
  • elementów odwodnienia oraz obróbek blacharskich,
  • pokryć dachowych,
  • instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
  • urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
  • elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z obiektu,
  • przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Natomiast kontrola wskazana w art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego powinna objąć sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej zarówno ww. elementów budynku, jak również wszystkich pozostałych, a także jego estetykę i otoczenie (§ 6 rozporządzenia).
Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia protokół z okresowej kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego powinien określać:

  • stan techniczny elementów budynku objętych kontrolą,
  • wielkość zużycia lub uszkodzenia elementów objętych kontrolą,
  • zakres robót remontowych i kolejność ich wykonywania,
  • metody i środki użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i innych czynników,
  • zakres niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.

Co najmniej raz na pięć lat należy sprawdzić stan techniczny, sprawność i bezpieczeństwo całego obiektu w zakresie jego przydatności do użytkowania, w tym:

  • instalację elektryczną i piorunochronną (stan sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów);
  • urządzenia chłodnicze w systemie klimatyzacji, jeśli mają nominalną moc chłodniczą większą niż 12 kW (w domach jednorodzinnych to rzadka sytuacja). Kontrola w tym wypadku ma polegać na ocenie efektywności energetycznej tych urządzeń.

Osoba dokonująca tej kontroli powinna zwrócić uwagę również na estetykę obiektu i jego otoczenia.

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, jeśli kontrola stanu technicznego budynku wykaże nieprawidłowości, które mogą zagrażać życiu lub zdrowiu użytkowników danej nieruchomości albo prowadzić do zagrożenia mienia, środowiska bądź spowodować katastrofę budowlaną, to właściciel, zarządca bądź użytkownicy danego obiektu są zobowiązani niezwłocznie je usunąć.

Przeprowadzający kontrolę ma również obowiązek sporządzić odpowiedni protokół, a jego kopię przekazać do odpowiedniego organu nadzoru budowlanego. Każda kontrola powinna również polegać na sprawdzeniu, czy usunięte zostały usterki i nieprawidłowości wykryte podczas poprzedniego badania. Organ nadzoru budowlanego przeprowadza swoją kontrolę po otrzymaniu kopii protokołu (Prawo budowlane, art. 70 ust. 1, DzU 1974 nr 89 poz. 414).

Ustawodawca przewidział także kary dla osób, które nie przestrzegają przepisów dotyczących kontroli budynków. Karę grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku może nałożyć sąd na osobę, która przeprowadza kontrolę bez odpowiednich uprawnień i kwalifikacji. Grzywną może zostać ukarany również ten, kto po wykonaniu kontroli nie przekaże kopii protokołu do organu nadzoru budowlanego.

Właściciele i zarządcy nieruchomości również podlegają karom. Jeśli nie stosują się oni do obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli, utrzymywania obiektów w odpowiednim stanie technicznym, nie zapewniają bezpieczeństwa użytkowania nieruchomości, to podlegają karze grzywny równej co najmniej stu stawkom dziennym, karze ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności do roku.

Natomiast jeśli właściciel lub zarządca nie usuną ujawnionych w trakcie kontroli nieprawidłowości, które zagrażają bezpieczeństwu ludzi i środowiska to mogą oni podlegać karze aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny. Na karę grzywny naraża się także ta osoba, która nie zapewnia możliwości przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego nieruchomości.

Przegląd obiektów budowlanych: https://www.batiplus.pl/przeglad-obiektow-budowlanych/

Obiekt budowlany należy utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W tym celu ustawodawca przewidział system kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych, a obowiązkiem ich przeprowadzania obciążył właściciela i zarządcę obiektu. Niezależnie od okresowych kontroli stanu technicznego, powinny być również prowadzone niezbędne działania konserwacyjne i naprawy oraz remonty. Ponadto warto także pamiętać o przeglądach roboczych w celu określenia stanu przygotowania budynku, urządzeń i instalacji, np. do użytkowania w okresie zimowym.