Przeglądy okresowe budynków to obowiązek właściciela czy zarządcy budynku. Po nowelizacji ustawy Prawo budowlane w 2016 roku, w niezmienionej formie pozostały przepisy związane z technicznym utrzymaniem obiektów oraz przeglądami budynków wynikającymi z tej ustawy.
Przepisy prawa nakazują właścicielom i zarządcom budynków, aby zlecali wykwalifikowanym osobom przeprowadzanie okresowych i doraźnych kontroli ich stanu technicznego (art. 62 Prawa budowlanego) oraz niezwłocznie dokonywali napraw, jeśli kontrola wykaże usterki, które mogłyby zagrozić życiu lub zdrowiu ludzi albo bezpieczeństwu mienia (art. 70 ust. 1).
„Art. 61. Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
1. utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;
2. zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska”.
Powyższy zakres kontroli rocznej dotyczy domów jednorodzinnych i letniskowych, obiektów budownictwa zagrodowego oraz niewymagających pozwolenia na budowę (jak małe budynki gospodarcze).
W pozostałych budynkach, na przykład domach wielorodzinnych, trzeba corocznie sprawdzać również stan elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwy wpływ warunków atmosferycznych i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu, których uszkodzenia mogą powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa osób, środowiska oraz konstrukcji budynku.
Niewykonanie ww. obowiązków to przestępstwo zagrożone dotkliwymi karami, o czym mówi zapis w art. 91a, który brzmi następująco: „Kto nie spełnia, określonego w art. 61, obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub nie zapewnia bezpieczeństwa użytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. Przepis ten wprowadza do ustawy pojęcie przestępstwa polegającego na zaniechaniu – „niezapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania obiektu”, tj. braku reakcji właściciela lub zarządcy na niezależne od niego czynniki zewnętrzne działające na obiekt. W kontekście tego zapisu pojawiają się wątpliwości, jakich działań należy oczekiwać od właściciela lub zarządcy w ramach wskazanego obowiązku.
Co najmniej raz w roku należy sprawdzić stan techniczny:
- instalacji gazowych (przewodów – począwszy od kurka głównego i urządzeń domowych);
- przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) – przy czym powinny one być sprawdzane jednocześnie z instalacją gazową;
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (przydomowej oczyszczalni ścieków, szamba, śmietnika).
W razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, właściwy organ nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.
Okresowe kontrole stanu technicznego budynku mieszkalnego należy przeprowadzać w porze wiosennej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przed jej rozpoczęciem trzeba zapoznać się z protokołami z poprzednich kontroli, z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku od czasu poprzedniej kontroli, a także zgłoszeniami użytkowników lokali, dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). W trakcie takiej kontroli trzeba sprawdzić, czy wykonano uprzednie zalecenia (art. 62 ust. 1a Prawa budowlanego). Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a szczegółowo należy zbadać (o czym mowa w § 5 ust. 2 rozporządzenia) stan techniczny:
- zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa),
- elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy),
- balustrad, loggii i balkonów,
- urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
- elementów odwodnienia oraz obróbek blacharskich,
- pokryć dachowych,
- instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
- urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
- elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z obiektu,
- przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.
Natomiast kontrola wskazana w art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego powinna objąć sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej zarówno ww. elementów budynku, jak również wszystkich pozostałych, a także jego estetykę i otoczenie (§ 6 rozporządzenia).
Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia protokół z okresowej kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego powinien określać:
- stan techniczny elementów budynku objętych kontrolą,
- wielkość zużycia lub uszkodzenia elementów objętych kontrolą,
- zakres robót remontowych i kolejność ich wykonywania,
- metody i środki użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i innych czynników,
- zakres niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych.
Co najmniej raz na pięć lat należy sprawdzić stan techniczny, sprawność i bezpieczeństwo całego obiektu w zakresie jego przydatności do użytkowania, w tym:
- instalację elektryczną i piorunochronną (stan sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów);
- urządzenia chłodnicze w systemie klimatyzacji, jeśli mają nominalną moc chłodniczą większą niż 12 kW (w domach jednorodzinnych to rzadka sytuacja). Kontrola w tym wypadku ma polegać na ocenie efektywności energetycznej tych urządzeń.
Osoba dokonująca tej kontroli powinna zwrócić uwagę również na estetykę obiektu i jego otoczenia.
Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, jeśli kontrola stanu technicznego budynku wykaże nieprawidłowości, które mogą zagrażać życiu lub zdrowiu użytkowników danej nieruchomości albo prowadzić do zagrożenia mienia, środowiska bądź spowodować katastrofę budowlaną, to właściciel, zarządca bądź użytkownicy danego obiektu są zobowiązani niezwłocznie je usunąć.
Przeprowadzający kontrolę ma również obowiązek sporządzić odpowiedni protokół, a jego kopię przekazać do odpowiedniego organu nadzoru budowlanego. Każda kontrola powinna również polegać na sprawdzeniu, czy usunięte zostały usterki i nieprawidłowości wykryte podczas poprzedniego badania. Organ nadzoru budowlanego przeprowadza swoją kontrolę po otrzymaniu kopii protokołu (Prawo budowlane, art. 70 ust. 1, DzU 1974 nr 89 poz. 414).
Ustawodawca przewidział także kary dla osób, które nie przestrzegają przepisów dotyczących kontroli budynków. Karę grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do roku może nałożyć sąd na osobę, która przeprowadza kontrolę bez odpowiednich uprawnień i kwalifikacji. Grzywną może zostać ukarany również ten, kto po wykonaniu kontroli nie przekaże kopii protokołu do organu nadzoru budowlanego.
Właściciele i zarządcy nieruchomości również podlegają karom. Jeśli nie stosują się oni do obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli, utrzymywania obiektów w odpowiednim stanie technicznym, nie zapewniają bezpieczeństwa użytkowania nieruchomości, to podlegają karze grzywny równej co najmniej stu stawkom dziennym, karze ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności do roku.
Natomiast jeśli właściciel lub zarządca nie usuną ujawnionych w trakcie kontroli nieprawidłowości, które zagrażają bezpieczeństwu ludzi i środowiska to mogą oni podlegać karze aresztu, ograniczenia wolności lub grzywny. Na karę grzywny naraża się także ta osoba, która nie zapewnia możliwości przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego nieruchomości.
Przegląd obiektów budowlanych: https://www.batiplus.pl/przeglad-obiektow-budowlanych/
Obiekt budowlany należy utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W tym celu ustawodawca przewidział system kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych, a obowiązkiem ich przeprowadzania obciążył właściciela i zarządcę obiektu. Niezależnie od okresowych kontroli stanu technicznego, powinny być również prowadzone niezbędne działania konserwacyjne i naprawy oraz remonty. Ponadto warto także pamiętać o przeglądach roboczych w celu określenia stanu przygotowania budynku, urządzeń i instalacji, np. do użytkowania w okresie zimowym.